Kaltim.akurasi.id, Samarinda – Berakhirnya kerja sama Build, Operate and Transfer (BOT) pengelolaan kawasan Mal Lembuswana dengan PT Cipta Sumina Indah Satresna (CSIS) menjadi momentum bagi Pemerintah Provinsi (Pemprov) Kalimantan Timur (Kaltim) untuk mengevaluasi kembali manfaat ekonomi dari aset daerah tersebut.
Pasalnya, di tengah nilai aset Lembuswana yang kini diperkirakan mencapai hampir Rp1 triliun, penerimaan Pemprov Kaltim dari skema kerja sama sebelumnya disebut hanya berada di kisaran Rp300 juta lebih per tahun.
Staff Pengelolaan Barang dan Aset Daerah BPKAD Kaltim, Beny Setiawan, mengatakan besaran penerimaan tersebut berasal dari sejumlah kewajiban bagi hasil yang tercantum dalam perjanjian kerja sama dengan pengelola sebelumnya.
Berdasarkan Pasal 7 Perjanjian Dasar Kerja Sama, Pemprov Kaltim mendapatkan bagian dari beberapa sektor usaha. Untuk perparkiran, pemerintah memperoleh 10 persen. Sementara dari kios makanan, taman hiburan atau tempat bermain, serta kios suvenir, pemerintah mendapatkan 50 persen dari pendapatan bersih.
“Kalau terkait pengelola lama, PT JCS memiliki kewajiban sebagaimana tercantum dalam Pasal 7 Perjanjian Dasar Kerja Sama. Kewajibannya antara lain dari sektor perparkiran sebesar 10 persen, kemudian kios makanan sebesar 50 persen dari pendapatan bersih, taman hiburan atau tempat bermain sebesar 50 persen dari pendapatan bersih, serta kios penerima sebesar 50 persen dari pendapatan bersih,” kata Beny.
Namun, Beny mengaku tidak mengingat secara pasti nilai penerimaan Pemprov Kaltim setiap tahunnya. Ia memperkirakan angkanya berada di kisaran Rp300 juta lebih karena penerimaan dihitung berdasarkan omzet maupun pendapatan bersih dari masing-masing sektor.
“Kalau untuk nilai rupiahnya, saya lupa persisnya. Seingat saya sekitar Rp300 juta lebih, tetapi saya kurang ingat angka pastinya karena pencatatannya berbeda,” ujarnya.
Aset Lembuswana Diperkirakan Tembus Rp1 Triliun
Kerja sama BOT pengelolaan Lembuswana resmi berakhir pada 26 Juli 2026. Setelah itu, aset yang menjadi objek kerja sama diserahkan kembali kepada Pemprov Kaltim.
Aset tersebut tidak hanya berupa bangunan utama pusat perbelanjaan. Di dalamnya terdapat ruko, lahan parkir, peralatan dan mesin yang melekat pada bangunan, genset, jaringan jalan, hingga jaringan irigasi.
Berdasarkan data sementara BPKAD Kaltim, nilai tanah kawasan Lembuswana mencapai sekitar Rp702,079 miliar. Nilai tersebut berasal dari dua bidang Hak Pengelolaan (HPL), yakni HPL 02 dan HPL 03.
Total luas kawasan mencapai sekitar 68.453 meter persegi. Sementara penilaian tanah yang dilakukan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) pada 2025 menghasilkan nilai indikatif sekitar Rp6,68 juta per meter persegi.
Selain tanah, kawasan tersebut memiliki bangunan dan sejumlah fasilitas. Di antaranya 192 bidang ruko, 35 peralatan dan mesin, serta 14 jaringan irigasi dan jaringan lainnya.
Namun, belum seluruh aset tersebut masuk dalam appraisal terbaru.
Karena itu, jika nilai tanah dan bangunan serta fasilitas lainnya diperhitungkan secara keseluruhan, nilai aset Lembuswana diperkirakan dapat mencapai atau bahkan menembus Rp1 triliun.
Meski demikian, angka tersebut belum menjadi nilai resmi. Pemprov Kaltim masih menunggu proses audit Inspektorat dan Badan Pengawasan Keuangan dan Pembangunan (BPKP), serta appraisal menyeluruh terhadap aset yang ada.
Menurut Beny, audit diperlukan untuk memastikan kesesuaian antara kondisi aset di lapangan dengan kewajiban yang tercantum dalam perjanjian kerja sama sebelumnya.
MBS Kelola Sementara
Pasca berakhirnya BOT, Pemprov Kaltim memberikan penugasan kepada Perusda Kaltim Melati Bhakti Satya (MBS) untuk mengelola kawasan Lembuswana selama satu tahun.
Penugasan tersebut bersifat sementara dan tidak dibebani target pendapatan tertentu. MBS bertugas memastikan kegiatan usaha dan operasional tenant tetap berjalan sembari pemerintah menyiapkan skema pengelolaan serta mencari investor baru.
“Selama ini MBS ditugaskan untuk mengelola sementara agar kegiatan di sana tetap berjalan. Jangan sampai ketika diambil alih oleh Pemprov, mereka harus tutup atau kegiatan usahanya berhenti,” jelas Beny.
Selama masa penugasan, tenant yang masih beroperasi tetap membayar sewa melalui MBS. Pendapatan kawasan tetap berjalan, sementara pemeliharaan dilakukan sebatas kebutuhan utama agar aktivitas operasional tetap berlangsung.
Pemprov Kaltim juga berharap tenant lama tetap mendapatkan prioritas apabila kawasan Lembuswana nantinya dikembangkan kembali. Mereka dinilai telah memiliki pengalaman menjalankan usaha di kawasan tersebut.
KSP Jadi Skema Baru
Berbeda dengan skema BOT sebelumnya, Pemprov Kaltim kini menyiapkan Kerja Sama Pemanfaatan (KSP) sebagai salah satu opsi pengelolaan Lembuswana.
Dalam skema tersebut, pemerintah tidak hanya memperhitungkan tanah sebagai aset yang dimanfaatkan, tetapi juga bangunan dan fasilitas yang kini telah menjadi bagian dari aset Pemprov Kaltim.
Nilai tanah dan bangunan nantinya akan dinilai oleh penilai pemerintah atau KJPP. BPKAD tidak menentukan sendiri nilai aset karena penilaian membutuhkan metode dan keahlian khusus.
Beny mengatakan, KSP memungkinkan Pemprov Kaltim memperoleh dua jenis penerimaan, yakni kontribusi tetap dan pembagian keuntungan berdasarkan pendapatan usaha.
Sebagai gambaran, investor nantinya dapat diwajibkan membayar kontribusi tetap, misalnya Rp1 miliar per tahun. Nilai tersebut juga dapat mengalami kenaikan setiap tahun sesuai kesepakatan.
Selain kontribusi tetap, pemerintah juga akan memperoleh bagi hasil dari pendapatan bersih kegiatan usaha yang dijalankan investor.
“Dalam kerja sama pemanfaatan, Pemprov nantinya akan mendapatkan kontribusi tetap serta pembagian hasil dari pendapatan dengan persentase tertentu. Semuanya akan dituangkan secara jelas dalam perjanjian kerja sama,” terang Beny.
Namun, hingga kini belum ada persentase bagi hasil yang ditetapkan. Besarannya masih akan dibahas setelah konsep pengembangan kawasan, nilai aset, serta calon investor ditentukan.
Pemprov Ingin Penerimaan Lebih Besar
Beny menjelaskan, salah satu perbedaan mendasar antara BOT sebelumnya dan KSP yang akan disiapkan terletak pada nilai investasi pemerintah.
Dalam kerja sama BOT sebelumnya, investasi pemerintah pada dasarnya berupa tanah. Sementara setelah kerja sama berakhir, bangunan dan fasilitas yang menjadi objek kerja sama juga telah kembali menjadi aset Pemprov Kaltim.
Karena itu, pada skema KSP mendatang, nilai tanah dan bangunan akan menjadi bagian dari pertimbangan dalam menentukan bentuk kontribusi investor kepada pemerintah.
“Ke depan, dalam skema KSP, ada dua nilai investasi Pemprov yang akan diperhitungkan, yaitu tanah dan bangunan. Dengan begitu, kontribusi yang diterima pemerintah seharusnya bisa lebih optimal dibandingkan kerja sama sebelumnya,” katanya.
Menurut Beny, pengalaman pengelolaan melalui BOT menjadi bahan evaluasi bagi Pemprov Kaltim dalam mengoptimalkan pemanfaatan aset daerah.
Jika sebelumnya penerimaan pemerintah bergantung pada persentase dari sejumlah sektor usaha, dalam skema KSP pemerintah dapat memperoleh penerimaan melalui kombinasi kontribusi tetap dan bagi hasil.
Untuk mencari investor, Pemprov Kaltim membuka dua kemungkinan. Pertama, pemerintah dapat mencari investor secara langsung. Kedua, MBS dapat mencari investor untuk kemudian bekerja sama dengan Pemprov Kaltim.
Menurut Beny, mekanisme melalui MBS berpotensi lebih cepat karena MBS dapat melakukan penunjukan langsung sesuai mekanisme penugasan Barang Milik Daerah (BMD). Sementara investor yang masuk melalui Pemprov Kaltim harus mengikuti mekanisme lelang sesuai ketentuan yang berlaku.
Selain skema kerja sama, Pemprov Kaltim juga membuka kemungkinan perubahan konsep pengembangan kawasan Lembuswana.
Pemerintah menilai konsep pusat perbelanjaan yang ada saat ini sudah tertinggal dibandingkan perkembangan pusat perbelanjaan modern. Karena itu, pengembangan ke depan diharapkan mampu kembali menarik aktivitas ekonomi dan meningkatkan nilai kawasan.
“Kalau hanya menggunakan konsep yang sekarang, memang sudah ketinggalan. Kita harus menghidupkan kembali perekonomian di sana, baik untuk masyarakat maupun pelaku usaha,” jelasnya. (*)
Penulis: Muhammad Zulkifli
Editor: Redaksi Akurasi.id
